26.05.2020Doctrina de los actos propios al determinar la cuota de gastos en una comunidad de propietario - Sentencia Tribunal Supremo 25/02/2020, nº 3276/2016, rec.123/2020.

El hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales sobre distribución de gastos en elementos comunes no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados. La aceptación tácita no es suficiente para modificar el título constitutivo o los estatutos.

I.- Supuesto de hecho.
En dos juntas de una comunidad de propietarios se acordó realizar una obra en la fachada del edificio. La obra consistía en la instalación de una fachada trasventilada como consecuencia de que ésta no se encontraba en buen estado, hasta el punto que existían filtraciones y un peligro real de desmoronamiento. Así las cosas para sufragar la obra se acordó por mayoría una cuota lineal como se había hecho en ocasiones precedentes.

Varios propietarios afectados impugnan esos acuerdos al considerar que las cuotas deberían ser atendiendo al coeficiente por lo que piden su nulidad, la exención de pago y que se les devuelvan las cantidades ya entregadas. La comunidad alega que es la única solución viable y duradera.

II.- Sentencia Juzgado de Primera Instancia.
El juzgado de primera instancia estimó que la obra suponía una mejora y no la consideró necesaria para solucionar los problemas de la fachada por lo que declaró la nulidad de los acuerdos.

III.- Sentencia Audiencia Provincial.
El representante de la comunidad presentó recurso de apelación que estimó la audiencia. Para la AP era una obra necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble. No es una de las situaciones del art.17.4 LPH por lo que todos los propietarios deben contribuir. La cuota lineal era correcta al aplicar la doctrina de los actos propios al no impugnar los disidentes los acuerdos anteriores en el mismo sentido, que aceptaron tácitamente la distribución equitativa de los mismos.

IV.- Recurso de casación: Sentencia del Tribunal Supremo.
Los propietarios interpusieron recurso de casación porque consideran que la Audiencia Provincial no aplica correctamente las reglas del consentimiento tácito. Que se haya establecido un sistema distinto al recogido en el título no implica la modificación de este. La tolerancia con anteriores acuerdos sobre reparto no es suficiente aceptación para impedir impugnar un acuerdo posterior. Además tampoco la mera tolerancia supone la modificación del título. Es necesario un acuerdo unánime para modificar el sistema de gastos contenido en el título o en los estatutos.

Para el Tribunal Supremo los propietarios deben contribuir según lo establecido en el título o lo especialmente establecido. La junta puede modificar ese sistema de reparto de gastos fijando módulos distintos, siempre que se efectúe por acuerdo unánime de los propietarios. Si el acuerdo existente, que modifica lo recogido en el título, es consensuado se puede modificar por acuerdo mayoritario. Además los afectados pueden impugnarlo no estando obligados a soportar esas cuotas.

Coincide el Tribunal Supremo con la Audiencia Provincial en que las obras sí son necesarias para la conservación y mantenimiento visto el estado de la fachada. También coincide en que la rehabilitación de la fachada está incluida correctamente en el orden del día. Por todo ello declara la nulidad parcial del acuerdo impugnado y ordena ejecutar la obra pero girando unas cuotas conforme al coeficiente de participación de los propietarios.

Doctrina de los actos propios en la jurisprudencia en relación con el pago de cuotas de Comunidades de Propietarios.

Acuerdo para adaptar el sistema de contribución al fijado en el título constitutivo
(STS 7/03/2020, nº 1527/2010, rec. 184/2013).
El Tribunal Supremo declara la validez del acuerdo por el que se modificaba la distribución de cuotas de participación en los gastos comunitarios para adaptarlas a lo dispuesto en el título constitutivo. La comunidad aceptó, de forma tácita, durante años un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber constancia registral de un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Por tanto, representando el acuerdo impugnado una vuelta a lo dispuesto en el título constitutivo, en cuanto a la distribución de los gastos, no es necesaria la unanimidad para su adopción.

No es aplicable la doctrina de actos propios si el pago se realiza por creencia errónea de estar obligado.
(STS 3/12/2013, nº 2406/2011, rec 760/2013).
Según el TS la comunidad demandada no se encuentra incluida en la supracomunidad demandante, aunque tengan algún servicio común, por lo que no está obligada a contribuir a los gastos generados por esta, salvo los recogidos en su escritura de constitución. No es aplicable la doctrina de los actos propios, pues la comunidad demandada pagó los gastos por la creencia errónea de que tenía tal obligación, habiendo dejado de hacerlo y raramente puede aplicarse esta doctrina por razón de un solo acto, sino que siempre deriva de una sucesión de actos.

Vuelta al sistema de distribución establecido en el título constitutivo.
(STS 6/02/2014, nº 2603/2011, rec.50/2015)
El Tribunal Supremo confirma que no procede la impugnación del acuerdo comunitario sobre distribución de gastos comunes. No existen actos propios vinculantes para la comunidad. Aunque de forma tácita aceptó durante años un sistema de contribución a los gastos, distinto del previsto en el título constitutivo, el acuerdo impugnado supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado, no siendo necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo, pues nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.

Resumen

Necesidad de unanimidad para aumentar las cuotas de participación.
(STS 8/04/2016, nº 65/2014, rec 203/2016)
El Tribunal Supremo declara que son nulos los acuerdos comunitarios sobre adquisición de una parcela, acto de disposición, y aumento de las cuotas de participación, modificando el título constitutivo, cuando se adoptan sin la unanimidad exigida.

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