INTRODUCCIÓN

El RD_LEY 15/2020, publicado en el día de hoy en el BOE ha establecido un conjunto de medidas para reducir los costes operativos de Pymes y Autónomos. Entre esas medias se encuentran algunas que inciden en los arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, etc) e industria.

Estas medidas traen su causo de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaraba el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-‐19, que han provocada que muchos autónomos y pymes se hayan visto obligados a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma, lo que implica indefectiblemente una falta de ingresos o minoración de los mismos durante el periodo que dura el estado de alarma y, en consecuencia, una incapacidad financiera para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler poniendo en serio riesgo la continuidad de los propios negocios.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, el RD-‐Ley 15/2020 ha optado por una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stanti-bus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos, esto es, imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Igualmente prevé dar una respuesta que permita abordar esta situación posibilitando un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

MEDIDAS RD-‐LEY 15/2020

1. MORATORIAS EN EL PAGO DE RENTAS (ART.1) CUANDO EL ARRENDADOR ES UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA, O UN GRAN TENEDOR Y EL INQUILINO UN AUTÓNOMO O PYME QUE CUMPLE LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN EL ART.3 DEL RD-‐LEY 15/2020.

1.1 Beneficiarios.

Las persona físicas o jurídicas arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), o de industria, que cumplan determinados requisitos.

1.2. Requisitos.

El arrendador deberá ser una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2.

Los arrendatarios en función de si son autónomos o pymes deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. Autónomos

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-‐19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. Pymes

1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

1.3. Acreditación de los requisitos por parte de los autónomos o las pyme.

El arrendatario (autónomo o pyme) deberá acreditar ante el arrendador los requisitos reseñados anteriormente, mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

1.4. Plazo para solicitarla.

Plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-‐ley.

1.5. Carácter obligatorio y duración de la misma.

La moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-‐19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

1.6. Características y duración del aplazamiento.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, median-te el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2. MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTOS EN QUE EL ARRENDADOR NO ES UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA, O UN GRAN TENEDOR.

2.1. En estos casos la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre) o industria, siempre y cuando cumpla los requisitos previstos anteriormente para el arrendatario, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto--‐ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2.2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el párrafo anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

3. USO FRAUDULENTO DE LAS MEDIDAS.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. (art.5)